上海的二手房市场，如今已经乱了套了！
买家首先开始乱了。
上海的买家们，不管砍多少价格，一旦房东让价爽快了，就认为买亏了。
也就是最近一个月开始，越来越多的上海房东就不肯卖房了。
买家临时砍价再砍价，砍完价觉得亏了，又临时毁约.....
这样的情况，比比皆是。
卖家也开始乱了。
我当时的买入价格是万，现在挂牌万，已经很良心了。
没想到，买家带了把屠龙刀过来，直接说万。
滚，老子不卖了。
乱套的市场，二手房全线崩溃。不管是挂学区的二手房还是中层改善，或是豪宅，也都崩溃了。先看看学区房的崩溃。
浦东新区顶流的小学学区房明珠系对应的挂学区的老破小的房价。
比如潍坊九村在年最高峰的时刻，曾经的成交价格达到了元/平方米。
但是，目前最新的挂牌价格仅仅只要7.2万。
请注意，我说的还只是挂牌价格，最终的成交价格一定更低。
再来看看中产改善板块联洋的崩溃。
仁恒河滨城，占据了联洋30%的成交量，是妥妥的联洋之王。
年12月，一期最高点的时候卖到了15.2万。
而目前一期普遍的成交价格维持在12-13万之间。
乱套的市场，新房也完全坐不住了。
11批次新房27个项目，除了少数几个项目能触发积分外，大部分项目认筹人数都很少。上海的新房，特别是热门地段的新房向来都是高积分选手的秀场。但是，就在刚刚结束认筹的世纪前滩·天汇，认购人数勉强一半，开发商陆家嘴集团甚至要开始认小筹。没想到在有生之年，还能看到前滩项目如此卑微。同样尴尬的还有10批次新房热度最高的2个项目，徐汇滨江的汇元玺保利天珺。入围分只要61.52分和58.9分。这么低的分数，直接打乱了新房市场的所有积分逻辑。乱套的市场，甚至连法拍市场也崩了。就在上周，云锦东方成交了一套平的四房，折算后，单价仅约16.6万。这套房源不是1楼，而是16层的12层，是中高区不错的位置，而且装修的很不错，户型也很方正。同时，因为是法拍，交易模式为税费各付、下家只需要支付契税就可，和买新房没有任何差异。按照首套契税1.5%计算，这套房子实际到手单价约16.9万，不需要积分、不触发限售随时可卖、同时还是现房，大家想想这性价比有多高。同样的情况还出现在了长宁区新华路上。
7万以内就能拍到内环次新二手房，直接刷新了买房人的三观。
这套房子建筑面积约平，是一个非常标准的改善大面积三房。虽然楼龄已经接近20年，但户型设计出人意料还不错，北向房间套内面积17个平方，理论上说可以多划出1个房间，可以实现四房功能。既然地段和户型都没有问题，但最后法拍的成交价格还是这么出人意料。那就只有一个地方不对了。市场。目前上海楼市的整个市场，不管是学区房、二手房、新房还是法拍房，都乱套了。那么，回答一个问题，这一波楼市的底什么时候会出现。
直接告诉大家结论：年年年初。
我们的信心主要是来自三个维度的观察。
第一，从微观层面看。
急卖的房东，已经被消耗的差不多了。
6月份的市场热度，开始急速下滑。从那个时候开始，很多急卖的房东，其实已经被消耗的差不多了。
到了现在，很多板块的价格已经趋于稳定。
剩下的房东，已经开始不愿意低价卖了。
甚至有的房东，直接把房子下架了，不卖了。
房子实在跌的太厉害，舍不得卖了。
牛市的时候，上海有业主组织抱团涨价，甚至左手导右手，拉高成交价。
但熊市来了，当初说好的一起坚守。
如今“队友”们早已溃不成军，缺钱的、要润的，纷纷“降价抢跑”。
一个小区里，只有降到最低价的，才能顺利卖掉。
而第二套想快掉卖掉的，要比第一套的最低价，还要低。
踩踏出货的二手市场，已然让房东们心寒。
如今的上海二手市场，对于卖家来说无疑就像：
钝刀子割肉，越割越疼。
索性不如切换思路，快刀斩乱麻，不卖了。
第二，从中观层面看。
“认房不认贷”政策的真正威力，还没有显现。
不知道大家有没有认真想过一个问题，为什么“认房不认贷”这么利好的政策，9月初出台到现在，竟然没有什么效果。
其实，不是没有效果，而是效果还没有出现。
认房不认贷的利好群体是谁？是上海楼市中的有房人，鼓励他们卖了以后去进行置换。
但是，现在上海的二手房实在太难卖了，平均的置换周期达到了6-8个月。
说的直白一点，你想要置换想要卖房，最少需要半年的时间才能卖掉。
那么，从年9月到年2月，通过这半年时间，累计的房源才能慢慢处理干净。
一大批的置换购买力，其实还在路上。
第三，从宏观层面看。
地表最强的两个国家，下阶段将面临全面的缓和。
这块内容不适宜在此讨论，大家知道方向就行。
最后，再给几个实质性的建议吧：
第一，低价卖出意味着低价买入，想明白这点很重要。
很多想卖房置换的朋友目前的思维是混乱的。
觉得自己的房子很好，想要高价卖出。
觉得现在处于楼市下行期，想要低价买入。
呵呵，这种思维模式本身就是凌乱的。
你想要买的房子，一定是比你现在的房子还要好的。
以差换好，在楼市下行期是个绝佳的策略。
第二，外地房子只保留1套自住，其余全部出清Allin上海。
上海楼市，不一定是最好的标的，但一定是风险最少的。
万人口的内生循环，刚需和改善的需求量，就已经足够庞大。
上海楼市目前依然有超多的政策工具还未使用。
上海是中国最顶级的城市之一，顶级配套和资源的聚集程度会越来越高。
上海和香港房价比，依然有很大的弹性空间。
第三，新房已经没有倒挂，别再盲目卖房。
全市皆倒挂的新房时代，已经过去了。
如今打新人的心态普遍是：
不要分的盘，不想打。
一般的网红盘，置换又觉得亏。
顶流网红盘，挤也挤不进去。
上海新房的供应，如今就跟自助餐没有两样，吃完第一轮，第二轮马上补上，井喷式供应。
所以，当我们想要卖房打新的时候，一定要想清楚，算清楚各项成本。
第四，聪明的人已经开始悄悄入场。
最近两周，我们大碗的带看量明显增加了很多。
对于很多聪明的买家而言，现在的价格已经差不多就是底部的价格。
当别人恐惧的时候，就是先知先觉的聪明人买入的时候。