当初涨得多疯狂，如今水份就有多大。
21世纪经济报道记者唐韶葵上海报道上海自公布二手房核验价与“三价就低”的新政之后，二手房成交速冻，成交价格下跌路径逐渐清晰。
然而，房东降价意愿与客户预期仍处于博弈过程中。21世纪经济报道记者走访多家中介门店了解到，目前安居客、房天下等平台挂出的价格，并非实际成交价；而贝壳找房APP上已经看不到大部分学区房房源挂牌信息。
从贝壳找房APP等平台上可见，不少热门板块楼盘挂牌价格已出现明显下跌，比如上海知名学区房板块-梅园五街坊。“年初刚买的学区房，现在单价跌了4万元。”9月26日，刘梅（化名）在梅园五街坊附近街道某中介门口，一边看房源展示价格，一边与中介人员交流。对方告诉她：这只是挂牌价格，而且很多房源外网看不到，真实成交价有可能比这个价格高也有可能比这个价格低，“现在差不多到底了，价格可以谈”。
上海二手房挤泡沫，集中于市中心学区房、浦东新区陆家嘴板块。浦东陆家嘴的“老破小”学区房梅园小区，最高挂牌价达到了21万元/平方米，最近挂牌价大部分变成12万元、13万元/平方米左右，单价直降8万。以一套平方米的房子测算，总价主动降了万。也有消费者反映，实际上买不到与挂牌价同样价格的房子，成交价格高于挂牌价。
前述中介人士坦承，房子成交价格与以往的网签价格相比，下跌不明显，挂牌价格下跌5%-10%，实际成交价格跌幅也在5%-10%，市场还有下探空间。
房价逐渐下探至年年初水平年11月中之前，位于上海中环某盘单价5万元/平方米，2个月之后，今年1月中，这个小区单价涨到了6.8万元，目前跌到了6.5万元。这是上海目前二手房跌幅的普遍现状：这一轮跌幅小于上一轮的涨幅。不少消费者认为，上海二手房价下探得还不够，涨得多，跌幅却很小。
相比深圳，上海二手房价显然跌得不够彻底。比如深圳学区顶流“百花学区板块”。国城花园之前二手房价最高达到32.27万/平方米，现在最低成交价出现腰斩，而法拍成交价跌到10万/平方米，按平方米测算，总价降幅有万元左右。
据上海链家近期公布的二手房价数据显示，位于上海市中心的翠湖天地御苑最近成交一套单价14万/平方米的房源，但在贝壳找房APP上，该项目无房源挂牌，周边项目挂牌12万元/平方米。由此可见，翠湖天地御苑的业主们还在与核验价“博弈”。
只有郊区的房子，降价简单直接，比如嘉定区，万总价的房子，现在万便可以成交，房东挂牌也是直接挂万。
“自7月份政策以来，成交量是有明显下降的，但是以真实成交价格来看并没有下降。现在市场上推广的房子‘降价’主要是跟报价相比有5%-10%左右的下调，但与真实成交价格相比并无下跌。”上海某房产中介门店一名业务员介绍，目前是每个小区都有统一的核验价格，不超过这个核验价格就可以外网展示，比如某个小区核验单价是10万，有的房源挂9万，有的房源挂8万，都是可以在外网展示的。
从中介门店反馈的情况来看，目前上海二手房挂牌价与成交价格正在逐步缩回到去年年初的水平。去年年初的上海二手房市场是如何的呢？
年1月，随着疫情的降临，上海二手房成交只有1万套，成交均价4.6万元/平方米。至上半年，上海房价经历了三年多的盘整、阴跌；上海二手房自年下半年开始上涨。
学区房带头挤泡沫可以说，经过几个月的政策调控之后，上海二手房价正在经历拐点。从8月份二手房的量价齐跌可见端倪。
综合上海链家、上海中原与一家第三方机构数据可见，今年8月份，上海二手房成交量跌到了1.7万套，环比少了套，环比下跌24%；成交均价5.3万元，环比下跌7%。虽然目前还没有到达年年初的4.6万元/平方米，但价格下跌局面已经打开。
一名从事豪宅二手房交易的中介人员刘裕（化名）告诉21世纪经济报道记者，现在不少业主是诚心想卖房子的，但核验价格被压得特别低，业主们的挂牌价格没有通过房源核验，不过这些房源还是正常在挂牌推广，中介也同样安排客户看房等。
即便降价信号明显，在上海购房者心目中，学区房仍然是首选，这导致学区房价格依然高企。“坐标襄阳南路、9平方米的亭子间要卖万。”一名准买家向21世纪经济报道记者反馈。他认为，目前上海二手房“挤泡沫”的动作还不够彻底。而学区房是泡沫最大的。
此前的3月11日，上海市教委发布《年本市义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》，此次新政主要影响民办学校，主要有两点变化：幼升小继续公民同招，意味着公办民办只能二选一；民办学校超额录取，实施全面摇号，取消面谈。
这两点就意味着，原来家长们靠“鸡娃”，让孩子考上民办的通道被堵死。不少家长将买房目标纷纷转向公办的学区房。一名业内人士认为，上海如果也跟随北京的脚步，实施多校划片，学区房价格会直线下跌。但由于上海学区房政策、市场行情与北京存在不一样的地方，这也是目前学区房虽有下跌，但还没有大幅下跌的主要原因：
1、上海是民办强于公办，不像北京一直都是公办强于民办。这也是北京学区房比上海学区房贵的原因。北京的天价学区房曾要价40多万元/平方米；上海顶级学区房之一的梅园小区，最高单价曾到过21万元/平方米。
2、上海此前实施公民同招，民办摇号政策都是为了促进教育资源均衡化，已在有意降低民办学校对大众吸引力。
3、上海公办学校也已经有多校划片的政策，如长宁区全区公办小升初摇号，所以在长宁是没有初中学区房概念的。徐汇区和静安区也是部分小学小升初摇号。比如徐汇的一线小学学区房东方曼哈顿尚东区，最高峰的均价水平在18万元/平方米左右，目前成交价格已下调至16万、17万元/平方米，在贝壳找房APP上，依旧是看不到这个楼盘的房源上线，但周边的房源挂牌价已跌落至10万元/平方米左右。
诚然，在上海购房者心目中，学区房仍然是一道难以突破的心理防线。
（作者：唐韶葵编辑：李清宇责编：李剑华，实习生方温柔）