让我们一起走进长宁古北

十里洋场烟花地，风云际会上海滩

提及上海的步行街

想必印入大家脑海的第一反应应该会是曾经亚洲最繁华的“十里南京路，一个步行街”

或是充满时尚气息的淮海路

又或是文艺至上的武康路

这些都是耳熟能详也是每个来上海的人都会去一探究竟的步行街

但是对于长期在上海生活过的人来说，这些地方并没有吸引力

反而是那些比较小众但是又充满着别样故事的街道，让人念念不忘，比如黄金城道

今天，让我们一起走进长宁古北，听听它的故事

01

古北，从一片蛙地到国际社区

长宁古北是上海第一个成片开发的高档住宅片区，上海的第一代国际社区，也被称为“上海第一富人区”

古北的居民不是家境殷实的国人，就是来自世界各地的外籍人士和港澳台同胞，古北更成为了上海的城市名片

说起古北的诞生，我们先把时间拉回到年，中共上海市委、市政府为安排外商投资建设旅游宾馆、贸易中心基地及驻沪领馆基地，决定在近郊建设一个涉外小区

这个小区当今的古北国际社区

年，这个规划被定名为《虹桥新区规划》，依靠着虹桥机场带来的红利，出入的人员与日俱增，外加积极的引资政策吸引了世界各地的客商纷至沓来

上海首个涉外商务区虹桥经济开发区开始建设发展，随着人口的不断增加，为解决居住问题，建设能提供周全服务的涉外商品房住宅社区，就被提上了日程，就有了《古北新区开发规划》

同年10月由国务院批准的《上海市城市总体规划》确定古北新区是以海外人士、外国专家、港澳台同胞等为主要居住对象的涉外社区

第一代的国际社区也就如此应运而生

当时的古北遍布着农田村舍，夏季还可以听取蛙声一片

现今很难想象也无法再追寻当年的丝毫痕迹

古北板块并不算大，面积只有.6万平方米，东至姚虹路、南至古羊路、西靠虹许路、北临延安西路与虹桥路，是上海第一个概念性板块

整个板块已古北路为界限，分为两期开发，现如今已经全部建成

02

独特的建筑风格，至今不落伍

当时的上海还没有开始城市化进程

本土的建筑企业正在市区大肆建设公房，解决基本的居住问题

根本没有足够的能力和经验可以建设大型的国际社区

于是古北找来了港台开发商参与建造了古北一期

吸取国外先进经验，相对集中，综合开发，使之成为现代化新区，以带动中心城区的改建

年，新区开发建设由西向东推进，古北新区第一期工程正式启动（III区）

年5月20日，III区一期工程钻石公寓、宝石公寓先后破土动工，明珠大楼、碧玉公寓、翡翠公寓也相继开工建造

年，古北新区一期已经展现了完整的街区形态了，并且作为上海第一个大型高标准国际社区，凭借其周密的规划、优越的氛围和人文环境，建成之初就成为上海的城市名片

由于古北新区是以海外人士、外国专家、港澳台同胞等为主要居住对象的涉外社区

当时的设计师就借鉴了欧洲的流行元素，拱顶、圆弧、外立面等，里里外外透露出一股浓郁的欧式风情

并且整体的建筑品质非常高，尽管已经二十多年过去了，外立面都看不出有明显老化的痕迹

与市区同一时代建设的老公房相比，可以说是天差地别，根本不像是同一时代的产物

也正式因为如此

古北当时的房价也让很多人望而却步

比如宝石公寓在九十年代初期价格差不多就要达到美元/平方，钻石公寓甚至要美元/平方

当时上海内环内的市区价格也差-元/平方

其独特的建筑风格在今天看来都不落伍

03

古北一期出道即巅峰，但好景却不长

超前的建筑风格，外加高门槛

使得古北出道即颠峰

但好景却不长久

在年，浦东开始改革开放，政策利好导向非常明显，外加浦东机场大大分流了国外来华客流

联洋、碧云国际社区相继落地，古北不再是唯一的国际社区了

古北的地位收到了很大的冲击

碧云的低密度住区概念使得古北出现了欧美居民外迁的趋势

古北顺势失去了强有力的购买主力

只能依托国内买家接手

但是古北建立之初就是为了给外国人居住，所有的户型设计都不怎么符合国人的居住习惯

朝向各异、户型多样、南北不通等通病体现的淋漓精致

各方原因归结于一身，总之古北一期跌落神坛，开始没落

04

重整旗鼓，再次出发

取其精华去其糟粕，有了一期的经验，二期开始重整旗鼓，重新出发

黄金城道开始登上舞台

年，古北路以东的I、II区（居住分区），就是古北开发的二期正式启动

总建筑面积万平方米，住宅95万方

以黄金城道为中轴线的古北二期

建筑风格继承了一期的欧式风情

还继承了一期的轴对称特色

改善了一期通道过密、房型东西朝向、开放式社区过多的弊端

整条黄金城道宽46～80米、长米，只供行人休闲使用，以更高的标准构建洁静的街区

城道内随处可见的都是设计师们的智慧

绿化以高大的银杏树为主调，古北有着落叶不扫的规矩，每年到了深究季节就给城道染上了耀眼的黄色，吸引了摄影爱好者、孩童以及慕名而来的游客

错落有致的银杏

高低错位的下沉式空间，高差又成为人们休息的座椅，物尽其用，成了周围居民们的最佳聚集地

地面铺设的是不同材质的地砖，将步道空间分割的恰到好处，也成了天然的道路指引

贯穿整个城道的溪流，娟娟水流，像是给城道注入了一道活力，溪流旁三三两两的座位由盆景隔开，即享有景致又有一丝私密，也大可不必窃窃私语

从这短短的米的黄金城道上就足以看得出古北二期相较于一期更加注重居民的居住体验

区域内的7块绿地使得区域绿化率达到了40%、小区绿化率更是达到了40%～50%，这让二期的宜居程度，追上了碧云

沿着黄金城道两旁，分布着十几个住宅社区，都是私密性很高而且自带花园的独立小区

借鉴着一期，重新塑造的二期，规避了所有的缺点，开始迎合国人的居住习惯，使得古北国际社区不再是外国人的独享之地

到年古北开始整合成型一直保持到现在

其高标准的规划和建设理念，外加宜居的环境，使得古北再次成为国际人士以及国内优质人群的聚集地

年数据显示，古北社区有居民有户约3.3万余人

其中，居民中境外人士约1.9万人，约占居住人数的57%

即使是在租赁的群体中，也有超60%的华侨华裔、留学归国人员以及新社会阶层人士

其无可替代高素质人文生活环境，让古北再度成为难以逾越的板块，也是房价一直居高不下的很重要的一个原因

05

当下的古北又是一个怎样的场景

得天独厚的交通优势

板块内有10号线和15号线环绕，距离适中，即远离地铁带来的喧嚣，又在步行可达的范围内

不过古北的居民大部分都是自驾出行

坐拥延安西路高架、中环线、内环线等高架线路以及水城南路、古北南路、伊犁路等多条城市干道的古北国际社区，凸显出了在自驾出行上的优势

别样的商业配套

对于古北国际社区来说，有别于其他我们传统意义上理解的商业

黄金城道两旁遍布的是各式特色店铺、饮品店等，更偏重休闲、享乐

不过相对于我们日常生活的柴米油盐酱醋茶来说，似乎显得有些格格不入

当然，除了这些小店小铺，为满足日常所需，古北新区还有一些中大型的商场，如水城南路边的古北鑫茂购物中心、日本的高岛屋商场，古北一期的家乐福、六月汇广场、商城等

古北一期的家乐福是上海最高端的一家家乐福，在当时上海还不像现在有那么多种中高端的进口超市，想要买一些各式各样的进口产品还需要到古北的家乐福

日本的高岛屋商场，可以说是古北里面最奢华的商场了，是一家集零售、餐饮、休闲、娱乐为一体的纯日系百货公司，商业体量达6.2万平方米，在这里几乎能够买到任何日本知名的品牌商品，也可以品味到最正宗的日本美食

不过高岛屋商场两年这家商场开始走下坡路了，上海现在类似商场遍地开花，高岛屋不再具备独特的优势，曾经也出现了要退市的风波，后来听说是和政府层面有了一个洽谈，才把高岛屋留了下来

独具特色的国际学校

既然是国际住区，鲜明的国际化是古北教育特立独行的地方

板块内学校多为国际学校，例如上海协和双语高级中学、上海耀中国际学校及建青实验学校（古羊路）等，能级都十分不错，能够很好的满足区域内居民对于孩子国际化的教育

在这里的学生和老师都是来自不同的国家，选择面很多，每所国际学校都有不同国际的教育模式，其中最受欢迎的两所学校即为上海耀中国际学校和建青实验学校

尤其是上海市建青实验学校，这是一所幼、小、中十六年一贯制实验学校，也是首批上海市素质教育实验学校

建青实验学校的幼儿部更是作为上海市示范园，其尝试教育与双语教学已成为上海独具一体的园本化特色课程

值得一提的是，这所学校还有一项特殊技能，就是不受长宁电脑摇号的限制，古北二期直接对口

相对的公立学校在古北是一个非常大的短板，要上学校更多的只能是选择私立学校

稀缺的医疗保障

环比之下，古北最突出的配套弊端应该是体现在医疗方面，只有医院古北分院

虽说离市区近，可以享受到市区里的医疗资源，可物理距离摆在那里，相对来说还是没那么便捷

06

无尽的永恒，长宁第一高楼

古北SOHO是SOHO中国在上海长宁区的第四个项目，也是长宁第一高楼

项目于年开始建设，目前已经全面完工，对社会开放

项目坐落于上古国际商务区的核心区域，北边有广阔的新虹桥中心绿地，南边是古北住宅区，附近是延安高架，内环高架，20分钟车程可直达虹桥交通枢纽

整个项目由米高主楼和55米高辅楼组成

其中，主楼38层，地上建筑面积70,㎡，辅楼12层，地上建筑面积35,㎡

主楼和辅楼之间以4层高的空中走廊进行连接

辅楼在形体造型上是对主楼的补充，通过向下倾斜的立面，将周围的街区景观投射在立面幕墙玻璃上，使建筑能够融入到周边环境之中，相得益彰

历经三十几年，古北SOHO成为古北新城的收官之作，为整个古北的建设画上一个圆满的句号

整个古北的商务功能是非常弱的，古北的写字楼也就是靠岛屋那边的古北财富中心或旁边那几栋，尽管有了古北SOHO的加入，虽然有所改善，但还是有那么点捉襟见肘

古北是凸显出一个居住功能的，商业办公属于相对的弱项，在未来古北依然会是一个以住宅、以居住为主的一个高端居住板块

07

跌宕起伏的古北房价

古北一期出道即颠峰，可如今房价却一蹶不振

30年前均价一两千美元每平米的楼盘到今天，均价也只有六到七万每平米人民币的样子

以鹿特丹花园和巴黎花园为例子，这批住宅自从年跟着大盘涨了一波之后，房价基本就再也没有动过了

与二期相比，似乎一期占不到任何便宜，事实也是如此

不论是房龄、品质、户型、环境等等，二期都要胜于一期一筹，外加黄金城道步行街的生活氛围也更加舒适，还有二期可以直接对口的十二年制上海市建青实验学校

这也是一期房价平平的原因吧

不过也正是因为如此，对于想要上车古北的客群体来说，古北一期不失为一种选择

古北还有一个特点，二手房的挂牌量极低

按道理来说古北的新房供应量很少，（一些外溢的楼盘不算，比如古北中央公园都属于闵行了）二手房置换交易应该是最火热才是，可古北却恰恰相反

自年起板块成交占比就不足10%，近年来更是下降至5%左右，成交量在长宁各板块中占比最小

其主要原因在于：

该板块是以自住为主，居民对区域内认可度较高，换房率很低

比起高房价，这才是高端置业者入驻古北最大的阻碍之一

古北二期相较于一期情况就大不相同

始建于年的古北二期，充分吸收了古北一期及联洋、新江湾等二代三代国际社区的优势，在建筑规划、品质、生活环境上有非常明显的优势，自然而然价格也是居高不下

从一期到二期，古北建筑本身的革故鼎新就一直是站在时代的浪尖上

古北一期因发展较早，各类配套已很完善，居住氛围相当浓厚，也因年代久远，慢慢出现一些历史的痕迹

古北二期开发较晚，像是在原有的基础上进行城市的更新迭代

素质极高的人文居住环境，这是很多板块都无法复刻的优势

这里很洋气，但对于生活在这里的人来说又很市井

这里很昂贵，但对于用心生活的人来说又触手可及

这里很另类，但对于生活在这里的人来说又很包容

生活本身就是自己的，用什么样的生活方式和态度来看待生活，本就不应该以偏概全，更多是的自己的一种选择

这样的古北，你会喜欢吗？

以上为全文

来自石榴房产咨询

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