本轮上海楼市的启动是年元年，但是不少小区已经跌回了5年前，行情彻底结束了！
年之后上海楼市是大涨的时期，而年前后上海基本在横盘。
以年为基准，我们统计了过去5年上海涨幅最大的10大板块，如下：
1、张江（浦东新区）
2、新江湾城（杨浦区）
3、镇宁路（长宁区）
4、东外滩（杨浦区）
5、杨思（浦东新区）
6、华漕（闵行区）
7、新天地（黄浦区）
8、五里桥（黄浦区）
9、苏河湾（静安区）
10、大宁（静安区）
经过大起大落后，这些板块过去5年的涨幅在30-50%之间，非常真实地反应了上海楼市的行情。
回首上海这一轮行情，我们认真回眸一下，为什么这10大板块在领涨？
它们上涨背后的最大推动力是什么？为什么又是撑到最后的？
为此我们总结分析了上涨背后的五大原因。
1
上涨原因一：学区优势+品质次新+产业支撑，以张江、新江湾城和大宁为代表。
年以来的这轮大牛市我们知道，学区房是一开始的热点。
有些学区房价格一度飙升了50%，但现在回过头来看，和3年前几乎没什么变化。
然而，仍然有一些学区房还很坚挺。
这些坚挺的学区房大多数都是位于次新片区，同时兼顾了小学和初中学区。
张江就是其中的代表。
由于张江的产业实力强大，再加上张江男购买力的提升，即使是五年前的时候，张江也是中环地区的房价高地之一。
除了是产业高地外，张江还是一个学区高地。
张江集团是上海最顶尖的公办初中，旗下的建平实验中学很牛，每年考取11校的人数有很多。
现在，张江的房价已经与一些内环核心地段板块不相上下。
相对于五年前，张江房价已经迈上了一个新的台阶。
而新江湾城和七宝，也是这种情况。
新江湾城是上海东北片区最宜居的一个地方，绿化率很高，环境很好，就是商业少了点。
这里拥有复旦、上财等一流的学府资源，并附带有一梯队的学区。
次新+学区，是上涨的主要推力。
再看七宝，不仅拥有古镇宜居的环境，交通、学区都很牛，主要购房人群来自漕河泾地区。
七宝中学相当强了，考取11校的人数全上海第二仅次于交大附中。
把复旦附中、上海中学、华师二附中等一众高中都PK了下去。
谁还看不起七宝中学？不服不行。
这些板块之所以领涨，就是因为它们融合了产业、宜居、学区等多重元素，非常能打。
2
上涨原因二：老城区改造释放一定的购买力，以新天地、五里桥、镇宁路为代表。
实际上，在过去的5年里，像新天地、五里桥、镇宁路这种市区核心的地段房价涨幅都不错。
自年以来，上海的老城厢开始进行大规模动迁工作。
整个董家渡和豫园该拆的几乎都被拆完了。
一拆迁，肯定出来很多爆发户，释放出一大批购买力。
他们买房肯定不希望去郊区，还是喜欢自己附近的熟悉地方。
新天地、五里桥出来的人优先买本区的半淞园、打浦桥等地；
镇宁路出来的人优先买斜土路的徐家汇，或者看北部的静安。
不管是老破小还是老公房，都被拆迁户扫走了，因此涨幅都很可观。
如果预算充足一点，附近的次新房更是绝佳选择，涨幅也就更大。
3
上涨原因三：突如其来的封控，导致了别墅类产品的需求急剧增加，带来价格上涨，以华漕为代表。
疫情过后，近郊别墅成为了一个特别受欢迎的住宅类型。
在大部分年份里，别墅一直都是一种比较特殊的产物。
由于总价较高和配套的缘故，别墅真实的生活便利性和舒适度反而不如市区的大平层。
过去相当长一段时期别墅的涨幅一直以来相对尴尬，总是跑输市区的高层、大平层和洋房。
但是前两年上海不断的封控，情况立马发生了变化。
年疫情一开始，上海主城区的豪宅和近郊的别墅就开始疯涨了。
别墅拥有大片的土地和宽敞的空间，即使封闭在家也有活动的空间，这时候它的居住舒适度重新被人发现。
华漕、古美、碧云聚集的外国佬很多，老外是封不住的，喜欢住大房子。
疫情过后，上海确实诞生了一波豪宅改善需求，带动了价格上涨，华漕就是这样其中一个表现出色的板块。
4
上涨原因四：有重大规划利好的区域，比如一江一河影响下的东外滩、苏河湾等板块，涨幅明显。
一江一河的规划是很被看好的。
但是只有杨浦东外滩这些还没开发出高端住宅、房价正处在低位的区域才是利好最大的。
同属一江一河规划区域的徐汇滨江就已经很成熟了，房价也比较高，因此本轮涨幅有限。
普陀区苏州河一带的长风板块早在十年前就已经完成了开发，本轮涨幅也不明显。
唯有苏河湾、北外滩和东外滩是一江一河规划中实实在在受到利好的区域。
这些地方都经过了一轮较长时间的拆迁，地块被腾挪了出来，是时候搞一些建设性的动作了。
白地起高楼，未来有盼头，肯定有一个预期的涨幅。
5
上涨原因五：全新板块，学区和高能级产业双重叠加，以杨思前滩为代表。
除大虹桥、临港外，前滩几乎是近五年上海最热门的板块了，赚足了流量。
华二强校入驻、企业纷至沓来、地铁规划利好，再加上划进了CAZ，滨江地段的优势。
前滩不涨则已，一涨惊人！
新房10.5万、二手房飙升到20万，前滩这波涨幅非常凶猛。
而且倒挂价差之大，也诱惑了不少打新客户前去碰运气。
结果众多媒体再推波助澜，前滩想不火都难！
近水楼台先得月，杨思因为太靠近前滩（一站地铁），也跟着吃香的喝辣的。
以杨思年的恒大华城天地苑为例，最近的成交价8.1-9.6万元/m2，是前滩的一半都不到。
然而在5年前前滩还未起势呢，当时房价只有8万，而杨思的恒大华城天地苑价格更低。
现在前滩的新房、二手房都捅到了天上，杨思也涨幅呱呱的。