.12.31“每一个市场的参与者在用真金白银用脚投票的同时，也通过自己的行为，将到达极限的风险又增加了一分。还是那句话，因为政策得到的涨幅，也可能会因为政策的改变而失去。”如果您孩子离小学入学时间还比较远，目标又是那些近期涨幅特别大、学票价格特别高的学区房的话，建议您洗把脸冷静下，想一想自己究竟需要的是什么，认真考虑一下性价比的问题。
这几句话，是在去年底市场最火爆、各方在巨大利益驱动下丑态百出的时候，我在文章中给大家的建议。
在写下这篇文章近二十天后，正在所有人纷纷猜测，会不会在热门区域试点公办初中划片摇号时，政策如约而至。
上海政府不动声色，以出人意料的姿势，缓缓打出一套组合拳。
当时我虽然预感到政策已经山雨欲来，但真没想到会这么狠……
1.拳拳到肉
第一拳：1月22日，上海住房限购政策升级：
影响：精准打击已经持有多套房的买家
第二拳：2月~至今经营贷收紧开始限制违规流入楼市的贷款
影响：打击了没有住房贷款资格的买家
第三拳：3月16日中考细则公布
影响：浦东热门航母公办初中受损严重，中等以上毕业生出路降档
第四拳：3月25日浦东、闵行提高热门学校入学门槛
影响：赶末班车、居住证家庭无法通过购房进入浦东、闵行热门学校，减少相当部分潜在买家
这四拳的前两拳，对于全上海的房地产市场的影响是一样的，但是后两拳，就只和局部市场有关了，尤其对于是在之前涨幅最猛的部分浦东热门学区房来说，这套组合拳可以说是每一拳，都结结实实落在脸上。
2.一夜入冬
在结结实实挨了这四拳之后，之前最火爆的浦东学区房市场瞬间懵逼了，市场的参与者的普遍感受是：“我是谁？我在哪儿？发生了什么事？”
市场也在短时间内降低到冰点，尤其是之前最火热的单初中学区和双学区板块，部分急于变现的上家开始持续降价。
我跟踪了一套在链家上挂牌价最低的梅园新村单建西学区的50平两居室，以观察这套房子目前究竟能以什么价格成交。因为这样类型的学区房是受政策打击最严重的。
降价记录显示，在这之前，这套房源已经在两周内降价了50万，在这两周内市场处于冰冻期，没有一套成交。很显然这套房源急于成交，试图通过持续降价，探出实际的成交位置。
而这样的房源，在最火爆的1月下旬，挂牌价通常是万，如果当时上家愿意议价，可以成交的价格则在~万之间。
最后这套房源在4月24日以万价格成交，相比1月底的最高点，成交价下跌了万，同时也意味着短期内的筑底。
和附近非学区同地段同类房源价格对比可以算出，建西单学区的溢价在最高峰时在万元以上，在这套房源成交的那一刻，腰斩成为了万。
这样的跌幅，绝不是什么有些号说的“6个涨停板，然后回撤5%小意思”。
而是将去年的涨幅抹去了一大半，要知道一年前该小区类似房源的成交价格是万，按照目前的成交价，截至目前，这套房源的涨幅其实还不到全市的平均值。
与此同时，梅园片区的其他双学区老公房，也普遍需要相对于1月高峰期的成交价，至少降价一百万以上才有可能成交，由于新政细则对小学没有影响，去年至1月的涨幅基本也是因为初中溢价，所以现在跌掉的也同样主要是初中学区的溢价。
如果是在今年一月份最高位接盘的，由于五年一孩政策和不满五的高税收，大概率要持有五年以上，如果以后一直维持在目前的成交价，账面亏损加上至少五年持有期间的机会成本，累计亏损将超过接盘价格的1/3。
所以买学区房这事儿，真不是稳赚的。
“因为政策得到的涨幅，也可能会因为政策的改变而失去。”
3.为什么是浦东和闵行？
原因1
浦西市区热门公办学校普遍要求落户年限较长，居住证基本无望，有些区甚至还要求全家三户口报出生才能排一梯队，这样的高入学门槛天然就排除了一大批下家，比如您孩子已经上幼儿园了，就不可能会去买海防村，进行自杀性的学区房购买。
就我个人接触到的案例，临到幼儿园大班才决定买学区房的家庭数量和占比真不少，到这个时间点您才下决定，环顾四周，会发现浦西热门学校都要求不短的落户年限要求，如果对学校有一定要求，好像只有浦东和闵行可选了。
因为浦东、闵行哪怕是最热门的学区，在今年之前幼升小阶段入学对落户年限基本没有要求，对居住证也比较友善，基本上只要有房就能入学，除了18年的福外瑞华和去年的六师附小，不管对口多少人也咬着牙照单全收。所以吸引了大量赶末班车和居住证的家庭。
所以有句话我一直说的：教育升学规划要趁早，越晚选择范围和腾挪空间就越小。
原因2
民办摇号政策落地后，大量原本对口菜中、普中准备考民办的小学在校生有逃离菜中的实际需求。然而浦西市区小升初学籍对口，区内和浦西市区之间按照政策无法通过买房更换对口初中，会对跨区学生统筹。
但闵行、浦东是户籍对口的，允许区内甚至区外跨区买房更换对口初中，而且这两个区特别是浦东，存在着一批质量不错的公办初中，不仅吸引了大批本区的换房家长，同时还吸引了不少外区逃离菜中的家长。
两个原因一叠加，结果就是部分热门学校的入学人数暴增，同时对口小区发生了远超平均水平的暴涨。
从上图中浦东最热门的双学区小区之一的冰山指数可以看到，梅园三街坊的边际价格（基本可以认为接近成交价），在去年的11月到1月的短短两个月内，从11.2万涨到了16.8万，涨幅50%。
与之相应的，去年的建平西校和建平实验两个航母公办，入学人数分别超过了1人和人，两校的预初入学人数加起来已经超过了长宁区整个区的中考人数，比当年这两个学校的毕业人数增加了50%和65%。而闵行的莘松中学的入学班级也超过了20个班，不得不分流部分学生去了水清校区。
“每一个市场的参与者在用真金白银用脚投票的同时，也通过自己的行为，将到达极限的风险又增加了一分。”
这种情况显然是无法持续的，任何学校都无法承受这样持续无上限的入学人数增加。因此除了住宅市场所有标的都挨了的那两拳外，浦东和闵行之前，尤其是浦东，又结结实实多挨了两拳，这多出来的两拳，直接就把之前火爆至极的市场干到了不应期。
首先，提高热门学校的入学门槛，浦东几乎所有的热门公办小学，和几所最热门的公办初中都宣布从明年开始将要求落户满一年，且逐年递增，背后的潜台词就是：“我实在收不下了……”
这里请注意“逐年递增”这四个字，这意味着从理论上，以后学校可以随时间推移持续增加落户年限，比如年要求落户满一年，年要求两年，年要求3年……只要学校觉得有必要，极端情况下，甚至可以到年，要求报出生落户。
换句话说，这些学校过几年想收多少对口学生，决定权和主动权完全在学校的手里，咱在年就已经有言在先、白纸黑字宣布过了，家长们再闹，这不是无理取闹嘛？
这就是“恐吓式的劝退”，假设您孩子距离入学还有两年，看到这样的条款，是不是心里有点发毛？是不是有点不敢下手？是不是想换个方向？
嗯，政策的效果就达到了，潜在的意向下家被这样吓走了一大批，以后意向这些热门学校的，落户没个三年，心里多少会有些发毛，至于赶末班车和居住证的，则是被彻底驱赶出去了。
注意这一条，对涉及的热门中小学都是有相同的影响的。
其次就是中考新政细则了，这一拳的影响在之前的两篇文章中说得很清楚了。
《浦东初中学区房最大的黑天鹅，已经出现了》
原先浦东那些最热门的航母公办初中，除了头部3%-5%的学生的出路基本不受影响外，中等以上学生的出路均会出现不同程度的降档，市重录取率将会比原来下降1/4左右。
所以这一拳，我认为完全就是冲着浦东那几个人特别多的公办初中来的，因为就算是闵行，同样规模的航母公办，所受的负面影响也远没有那么大，别的区则是更小。
在以前的各种问答和咨询中，会碰到为了高几个百分点的市重率而换房换对口初中的情况，现在这些学校一下子少了近10%的市重录取率，按之前的逻辑，是不是应该把他再换掉呢？
可能大部分对口这些学校的家长，都没法把这个逻辑和惯性思维在短时间扭转过来，但对潜在的下家来说，我换房换对口初中，最重要的目的就是求个比原来更好的毕业出路，现在换了反而出路会更变得差，那我折腾换房换对口的意义又是什么呢？
为了保下限逃离菜中？问题是，这世界并不是非黑即白的，并不是只有菜中和航母两种学校。
所以，有必要嘛？对吗？
更麻烦的是，组合拳中的第三、第四拳，并不像金融政策，以后一定还会有放松的时候，这两个政策是具有持续性和长期性的，而且会随着时间的推移而持续释放其负面影响。比如说落户年限还会逐年递增，比如会有越来越多的家长知道进这样的航母学校，中考出路会降档，比如说，具体名额分配数量和比例最迟明年初就会公布让所有家长都知道；再比如名额分配比例以后可能还会进一步扩大……更不要提，政府手里还捏着一张王炸没出呢。
这一切都会在将来，不断打击潜在下家在降价后反弹起来的抄底接盘欲望。
所以，年一月份，浦东不少热门学区房的价格，恐怕是今后很长一段时间内的最高点了。
之前在风口浪尖时还在鼓吹接盘这样学区房的公号、大V们，你们现在出来走两步看看？