浦东碧云板块，年以后出生的上海本地人都知道碧云的大致段位，如果是商业领域工作的，65岁以内的也应该清楚，毕竟法拍房的参与者很多是外地的朋友，就算是本地人大抵也对其的未来了解不太清楚，白首还是特地一文详述一下。
白首探讨1浦东大开发时期的“五连”中，碧云是什么？
上海第一个国际住区是浦西虹桥那里的古北。当时长宁区安排了三个连在一起的板块：
?虹桥作为国内首个涉外经济技术开发区，一做国际贸易，二做驻沪使领馆区；
?西郊作为国宾区，上海人都知道的西郊宾馆，总设计师接待各国元首的地方；
?古北作为国际住区，给来上海、乃至相当部分来中国其他地方投资的欧美企业高管在沪定居。
90年代初，浦东大开发拉开帷幕，先行先试，给予最优惠的对外贸易政策，叠加97回归的利好，吸引外资的主要方向是香港、东南亚华侨、日本、欧美。所以我们会看到从陆家嘴滨江的汤臣一品、正大广场、一直到整个浦东中环的汤臣高尔夫球场，第一批最优质的地段和最大规模的土地，都是有港商、泰国华侨开发的，第一家进驻浦东的外资银行是日本的富士银行。
浦东新区的格局更大、心胸更广、从时代背景来说，前期改革开放的成果已经初步显露、提振了信心。所以浦西做“三连”之后，浦东直接做了个“五连”：
1、陆家嘴——金融类企业入驻、世纪大道的首端。
2、花木——非金融类的商贸企业，附加中高档、高密度居住，在世纪大道的尾端、世纪公园。
3、世纪公园的北侧，联洋，高档居住+中高档商业配套。
4、隔壁的碧云，纯粹的低密度、以别墅为主的涉外住区，对了，中欧商学院也设在那里；
5、碧云的东侧隔壁，设置东郊国宾馆，作为以展示浦东为主的上海第二个国宾区。
这个“五连”的逻辑非常清晰，陆家嘴、花木搞金融贸易（上海的国际金融中心和国际贸易中心建设），联洋、碧云做涉外人员居住，东郊搞元首接待。
后面的事就是大家现在看到的:
?陆家嘴早已没地皮，所以将2个细分领域转移到前滩（金融衍生服务业）、浦西的北外滩（航运金融和贸易）。
?花木由于既有商贸产业又有高密度居住的人口，所以吸收了拥有新国际博览中心和直接连接浦东机场的交通枢纽龙阳路之后，发展为城市副中心。
?联洋就连多造个“口袋公园”的地皮都没有，所以仍然只能作为高端居住板块，做不了城市副中心。
?碧云、东郊也是一样，论居住够高端，绝大多数是别墅区，也拥有市区唯一的高尔夫球场。但是完全没有产业，也不可能去发展产业，所以做不了城市副中心。
所以从产业潜能来说，花木是浦东中环线以内的绝对第一位——陆家嘴已然没有地皮，只能“腾龙换鸟”做内升级、指望各大企业的能量更大，而花木是仍有地皮可以直接增加。
白首探讨2但从居住层次的角度来看，碧云东郊联洋花木。
从主力社区形态或者说密度，结合“定位”来看，就很清晰。
?碧云：超低密度别墅区+涉外；
?东郊：超低密度别墅区（由于有国宾馆，不涉外，国内人在那买个房子还得政审）；
?联洋：小高层为主、多层为辅的高档居住区。
?花木：高层为主、小高层为辅的高档居住区。
或者从居住人群的档次来分也很明显：
?碧云：以持有海外护照为主的大老板，主体是身价10亿美金以上的，富豪级。
?东郊：时常游走海外的国内人士大老板，富豪级，身价10亿人民币未必能进得了圈。
?联洋：外资+内资企业的霸道总裁，富有人群（总裁是职业经理人，高薪，但股份未必多，并不同于拥有大比例股份的董事长）；
?花木：外资+内资企业的中高层，主要是中产，少部分为富有人群（买顶层大复式的那些），但并不是富豪。
当然各个板块、尤其是在两个板块交界的地方也会有一些“例外”，比如联洋的九间堂别墅，以马爸爸为首的几个进富豪榜的也买在里面，日常住不住就不知道了。
白首探讨3碧云与东郊之间的大空地，不可能是九宫格，也不可能是商务办公，只能做别墅级豪宅，但千万不要指望。
联洋板块是一寸地皮都没了。但对浦东熟悉的朋友应该知道，在碧云的南侧有一大块空地（也说不清这算碧云还是东郊）。规模可不小，长期以来一直围挡圈着，也没怎么建设。
这块地让很多朋友产生的遐想。白首来分析一下。
不可能是九宫格。
这两年最流行的大片区建设概念，从城市副中心金桥，前滩CBD、后滩，一直到老化工区翻新的桃浦。九宫格似乎是规划中的最高段位。
单论体量，碧云南部这一块是够做九宫格的了。
那为什么说不可能呢？
因为九宫格意味着4件事情：住宅+商务写字楼+大型商业+文教配套（一般而言，医疗是不配置的）。也就是成为一个具有居住功能的，但是以产业为主的、熙熙攘攘的“产城融合”地带。
问题是，这完全不符合碧云和东郊的“人设”。
碧云和东郊以别墅区为主，绝大部分容积率在1.0以下，超低密度——低于1.0的容积率真是非常非常低的，十几年前“限墅令”已经出台，如今这样的土地已经不可能审批了。前面也说了，住在碧云和东郊的是国内外的富豪为主，他们在这里安家，图的就是一个靠近市中心的隐居、清静私密。他们连学区都不用，都是直接送国际学校，然后送出国的。
当然，碧云配置的学校本身就是沪上顶流的：上海平和双语学校、上海协和国际学校，都是全市排名前十的，只不过，中产仰望挤破头的，富豪根本看不上而已。
碧云、东郊当初设定就是“给予来沪海内外富豪最舒适、最有气场的居住”，所以设定的是庄园级、城堡级的超低密别墅，比如上海市区别墅之首——华洲君庭。其他的也都是沪上有名有号的别墅：汤臣高尔夫别墅、合生东郊别墅、东郊花园、世茂湖滨花园别墅、碧云别墅之类。
老百姓喜欢的熙熙攘攘、摩肩接踵，对富豪来说就是人来人往、鱼龙混杂，不能接受。都不用他们打电话给领导，市里也不会这么安排——把富豪吓跑了，还搞不搞建设了？
同理，九宫格不搞也不会搞写字楼或者其他产业类的东西。唯一能做的，就是别墅。
考虑到限墅令是国家级的，上海不可能去突破，现在也做出了“样板”，以符合法规的底线，大于1.0容积率，保持别墅的形态，减少花园、产品降级，做成合院和联排。大抵可以参考这两年沪上神秘的顶豪住宅之一，东郊板块的，联排+合院的别墅。
但凡了解点这个项目或者有尝试过去买的朋友的就知道，真不是钱的问题。
那么，碧云南面这块地皮，啥时候开工、啥时候开售也不知道，，更何况，已经预留了30年了，再预留十几年也没问题吧？
人民币对内贬值，十几年会贬值到多少？等得起吗？就算多年后做成别墅，难道就会比现在的更容易买到吗？可以说，更难——继续拼积分，大家都够了，不拼积分，那就不是钱的问题了，您，市里的关系够硬吗？
白首小结碧云的涉外属性、加上超低密度的别墅为主，在居住和居民的层次上，是浦东绝对的第一，毋庸置疑。买在里面的人，说实话，也不差钱，一套房子在他们的大宗资产清单里根本不起眼，所以哪怕挂牌再多，也并不真的打算卖出。
二手很难找到真实有效、又价格合理的房源。一手更不谈，没有新盘、更不能指望有新盘。法拍房大抵就是能进入碧云板块唯一的小通道了，有碧云的房子，也别管别墅还是公寓，都是稀缺的，好好把握，碧云的房就是在浦东、在上海被人尊重的身份。
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