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刘雨静编辑
牙韩翔
上海生活的精髓或许不在人来人往的外滩或者南京路步行街。
去热闹背后看一看好了——
沿着与南京西路交汇的陕西北路行走大概五分钟，你会遇上一家不起眼但名气响亮的美新点心店：夏天经营各色浇头的冷面与冷馄饨，冬天则有应季的汤圆与八宝饭。沿街朝南走下去你会路过各色老字号服装店，运气好的话还能在附近街道发现隐藏其中的弄堂馄饨；而朝北走下去则开着精致好看的咖啡店与酒吧，在一堆写着洋文的门面中间，也夹杂着烟纸店、修鞋铺子不那么鲜亮的招牌。
陕西北路、威海路等等这些鱼骨形状环抱着南京西路的街道，通常被当地人称为“支马路”。再向内探索，支马路背后还有无数条小弄堂。支马路和弄堂编织勾结成为了这座城市的毛细血管，原住民生活于其中，年轻人们也被隐藏其中的新鲜小店吸引而来。
在主干道之外，上海还分布着许多支马路。（图片来源：新民周刊）支马路在上海发展已久，如今上海静安区政府想给它一个更完整的定义——“后街经济”。
在今年四月发布的《南京西路后街经济战略规划》中，静安区政府详细规划了吴江路、铜仁路、愚园（东）路、陕西北路等南京西路周边约1.8平方公里的11条后街，发展成有人性化尺度也有不同街道特色的业态。
比如陕西北路将变成海派文化、老字号一条街，而泰兴路与茂名北路将侧重酒吧、深夜餐厅灯“月色经济”，将南京西路商圈形成完整的商业生态结构。
对于世界上那些庞大且发达的城市而言，“后街经济”并不是一个陌生的概念。纽约、伦敦、巴黎与东京等城市都有相似的区域。离我们最近的东京，在银座繁华主街背后的以“丁目”命名的街巷，深夜开张的小酒馆、小巧的买手店、歌舞伎剧场错落分布在主街背后狭窄的商店街中，构成了立体而完整的银座。
纽约繁华的第五大道也有后街。上这里逐渐聚集起来超过家科技创业公司，由此形成了地位仅此于硅谷的创新中心。当地政府也通过行政后段，吸引了大量共享办公空间、咖啡店、健身房与酒吧等商业业态入住，从而形成了一个完整的后街区域，又被称为“硅巷”。
东京的旧式商店街不断涌现的商圈，构建了城市之中千万人口的大众消费与娱乐生活。而藏在喧嚣背后、承载着自然生长商业形态的后街才是城市真正的乐趣。
后街的商业价值
后街与城市规划中重新修筑的商圈不同，它们有自己的故事。
如今上海的主要街道都有着旧时名字，譬如曾是“霞飞路”的淮海中路；而愚园路自年以一户叫“愚园”的私人宅邸命名后，便从未更换过自己的名字。
愚园路是一条长且复杂的街道。历史印记藏于其中——如今的愚园路弄长宁区少年宫，曾是国民政府交通部长王伯群宅邸和汪公馆的角色；不少历史名人也曾居住于此，从顾圣婴故居所在地穿过曲折的里弄，能找到傅雷曾经的家。张爱玲也曾在此短居，在《色·戒》的结尾，主角王佳芝的目的地就是愚园路。
人们喜爱有历史底蕴的街道，它让这些街道与城市摩天大楼形成鲜明的对比。这也就是后街拥有独特氛围的主要原因。
在城市调研学者Herzog,T.R的研究里，建筑物的复杂性与建成年龄与人们的偏好显著相关。那些建成时间较长的街道天然受到青睐。
方文也喜欢愚园路。她是创邑实业总经理，“早些时候愚园路的有些建筑被破墙开店，这条街形成一些市井的商业形态”，她对界面记者说，“但它的历史底蕴和的人文气质都还在。它自带艺术基因。”
位于这条路上号的老宅，是原来四明银行行长孙衡甫的住宅。后来到了80年代则被上海市计算技术研究所盘下作为办公楼。
年底，创邑与上海计算技术研究所成立了合资公司，将孙衡甫留下的十幢花园洋房进行系统改造——改造建筑外观、园区内环境和生态，把它变成集合了艺术、生活方式等业态在内的创意园区“创邑Space愚园”。
位于静安寺背面与南京西路毗邻的愚园东路分布着各色业态——老字号食品店西区老大房、精品咖啡店、老式烟纸店和艺术创意园区等等。
上海愚园路上的一个创意园支马路的人流优势决定了不同的业态可以在这里生存下去。
戴德梁行研究部提供的数据显示，年二季度，南京西路的零售市场存量位列上海几大商圈第二，达到63.68万平方米，仅次于陆家嘴。
围绕其中的支马路，则可以共享这样的存量市场和客群流量。当支马路逐渐形成自己的氛围、有特定的街道文化之后，便会带来稳定的固定客群。
“愚园路的餐饮商业业态已经很成熟；但纵向上，它还可以新增一些提升生活情趣的业态——比如艺术培训、茶道插花，打造一条精致慢生活的街道，让人们周末也有来这里的理由。”罗兰贝格项目经理张薇对界面新闻说。咨询公司罗兰贝格是静安区政府后街经济的项目规划方，愚园路也是其中的项目之一。
改造后的愚园路号有着显眼的白墙红砖，内部的商业生态也初见雏形：国际艺术培训中心PSOne、法餐厅Together、朱哲琴的“看见造物”都在这里，还有一些年轻设计师在其中共享办公。他们中有不少人因为爱上了这条街道，直接居住在此。
创邑Space愚园历史因素、原有的业态和客群基础，让支马路成为城市里下一个具有商业潜力的场所。毕竟千篇一律的商业地产项目太多——睿意德商业地产研究中心的数据显示，过去一年上海新出现的商业地产项目就有46个，过去4年呈现持续高增长趋势——增长之后出现了趋同，你甚至都可以想象得到里面出现的品牌和业态。
但支马路不同，它有无限的可能。
“主街上往往有有标准化商业区，满足公众的普遍性需求”，同济大学建筑学系教授徐磊青对界面新闻说，后街则满足人们的定制化、小众需求；沿街商业是把我们城市的空间资产重新活化利用。但后街的商业不能与主街对冲，一定是差异化、个性化的。”
改造后街，可否构建起一个自然的社区形态？
上海静安区政府规划的11条计划改造的后街中，目前仍然有部分属于规划阶段。其中较为成熟的还是愚园路。
改造后街是一个复杂的过程。它涉及到城市规划、历史文化保护、商业策略以及建筑设计等各个方面。
光是创邑Space愚园的改造就持续了1年多。
负责这个项目建筑改造的是如恩设计研究室。这家建筑设计工作室以外滩水舍、上海大戏院等建筑设计为人们所熟知，砖是他们格外擅长运用的材质。
改造项目的关键，在于如何保留甚至通过设计的手段凸显出后街原有的氛围。
如恩设计选择了与愚园路人文气质吻合的红砖，与建筑的白墙交错形成对比，从街道走进愚园路号并不会有明显的区隔。
在如恩创始人郭锡恩的设想里，地面也应该变成红砖。但对于创邑Space来说红砖的物业维护成本太高，互相妥协得出的结论是青黑色地砖。
郭锡恩对此一直持有保留意见。几周过后上海下了一场大雨，郭锡恩站在愚园路一头仔细观望了许久，他发现被雨淋湿后的黑色砖颜色，更能契合整个园区的设计感与优雅感。最终他们在地面铺上了青黑色地砖。
但还有一个决定后街改造成败的关键因素，是设计不能完全解决的。
上世纪90年代在南京东路步行街改造时，为了满足南京东路作为主要步行街的业态，周边的后街主要承担为主街服务的角色——停车场、公共厕所、服务设施，大量的小商贩。主街与后街的关系更像是“主辅配套”，但从某些角度讲，这样并不利于地区商业和税收的发展。
它缺失了“社区”的概念。
无论是纽约的SOHO、台北东区后街还是曼谷藏在小巷里的TheCommons，它们主要围绕“社区”的概念规划，提供大量的公众空间，商业形态开放且各有差异。TheCommons甚至在墙上写道，“我们要建立一个社区，其次才是商场（Ourintentionistobuildfirsta