大虹桥新房很火，除了规划宏大之外，一二手倒挂也是主要卖点。
年10月下旬挂牌价
万科天空之城二手房挂牌价9万，蟠龙天地更是高达9.5万以上。新房才6万，毛估估倒挂3万多。买一套平的房子，净赚万。万，一个普通工人30年的工资，有谁不心动？不过这个倒挂赚钱的梦有两个逻辑风险：
现在二手房真值这个价格吗？
五年后你出手时，二手房会是什么价格？
本文就解决这两个问题。01首先可以明确的是，大虹桥二手房价挂9万以上一定过高。当然里面有预期成分，毕竟大家都冲着规划来的。即使计入规划9万太高，稍后我们详细分析，这里先讲现状。
以上房价为地铁米内、房龄3-6年非学区房其实将房价画到地图上，大家就都明白了。长宁北新泾单价12万元，徐泾单价9万左右，两个地方只差3万明显不合理。按照正常房价梯队，至少要相差5万以上。（青浦到闵行0.5万，闵行到长宁+1万，两地相隔11公里至少+2万，配套+1.5万）。相反，徐泾卖9万嘉松中路卖6万也不合理。同是青浦区，同是城乡结合处，两站地铁顶多差1万。两站地铁就差3万单价，你怎么想的？如此不协调，只是因为大虹桥这里被高估了。
9号线沿线房价梯队则合理得多。田林次新房单价15万，九亭只能卖7万。同样相隔11公里，同样隔着闵行区，徐盈路与北新泾相差4万不到，九亭与田林相差8万。
北新泾与田林都是正常二手房市场，没有任何炒作，价格错只能错在九亭或者徐盈路。当然拿九亭与徐盈路相比一定会有人不满，我们大虹桥怎么可以跟九亭这种垃圾地段相比。大虹桥的规划我们后文会讲，只讲居住现状，徐盈路、蟠龙路未必比九亭强。九亭的核心问题是城市环境差，其实更多指的是南九亭。北九亭已经析出九亭里街道，环境并不差。徐盈路这里城市环境也好不到哪去，向北还有大片荒地，满满的城乡结合感。九亭另一个毒瘤是高架桥造成的城市割裂，其实徐盈路、蟠龙路同样有这个问题。徐盈路有崧泽高架和地面运营的17号线高架，视野上同样极具压迫感。
地铁线路地面运行，基本就是远郊的标志。市区只有3号线地上运行，因为历史原因沿用了原先铁路线而已，其他全部位于地下。论资源两个片区都非常匮乏，医疗资源暂无、优质教育暂无。你们不会觉得读个徐泾中心小学就比九亭小学好吧？徐盈路逛街去大虹桥核心，九亭逛街去七宝。大虹桥引以为傲的产业主要在核心区，不过还在开发之中，目前周边的产业密度其实尚不如九亭。进出市区反而是九亭更加方便，距离上也要近不少。
所以就目前居住舒适度而言，徐盈路并不比九亭强，也完全没有鄙视九亭的资格。当然对于经常外出的朋友而言，徐盈路去虹桥站方便一些。在上下游房价对比角度，徐盈路这里大概7万左右，蟠龙路7.5万左右较为合理。
02另一个分析维度是土地价值。当小区并不在核心营销区、房屋品质非常一般没有带来溢价时，对比地价就更准确。大虹桥周边非核心区域捷克住宅小区，房龄17年左右，目前成交单价4.5万左右。
大虹桥非核心小区
南九亭房龄17年左右的小区很对，目前成交单价也是4.5万左右。
南九亭小区
说明如果脱离了营销溢价，大虹桥自身地价其实与九亭相差不大。其实大虹桥贵的只有2号线、17号线沿线，脱离开这条主轴线房价都不贵。次新房虹桥正荣府目前房价也才7万，南山雨果挂牌6万的房源有很多。是因为大虹桥的宣传溢价更多的集中在核心区。当然真正反映居住价值的是房租。蟠龙天地刚交付不久，全新未住人的三房租金不足1万元。
九亭贝尚湾房龄已经14年，同样是三房，租金高达元。扣除掉面积因素后其实两个小区租金相差不大。
所以单讲居住价值，大虹桥真的没办法鄙视九亭，两个片区真的相差不大。03当然大虹桥卖的是预期，这里是国家级规划，“未来承担长三角一体化中心区域的职能”。环二一直对这些空洞的A4纸无感，环二更关心的是能够带来多少配套、产业以及人口。无论多牛逼的规划，都要落地到上面三个地方，否则就是忽悠你。大虹桥规划人口45万人，面积.4平方公里。可能大家对这个数据没有概念，对比一下人口密度就知道了。按上述数据，大虹桥人口密度人/平方公里，远低于全市均值。松江新城平方公里，万人，人口密度人/平方公里；黄浦区30人/平方公里。大虹桥人口密度上不来，自身的人口支撑就不足。去年大虹桥实现了亿产值，看起来还不错。不过长宁区的东虹桥占了亿，青浦、闵行、嘉定片区合计才亿。东虹桥涵盖了临空园区，即使没有大虹桥规划也是产业中心，所以这个数据明显是拉大旗作虎皮。大虹桥真正的增量只有亿元。而且未来5年的发展状况也不容乐观。抛开长宁不谈，大虹桥引以为傲的是虹桥核心区的阿里中心、壳牌石油以及各大开发商。现在阿里搬走，开发商也陆续回了自己老家。大虹桥后续引入的企业以中核集团为首，其他都是一些生物医药企业，即，2.5产业为主。熟悉上海产业结构的朋友都知道，这些并不是上海的顶级产业，而是普遍出现在郊区的企业类型。所以大虹桥将来的产业并没有给到我们信心。配套方面，未来五年可能会落地徐盈路上盖的万科广场，体量10万方左右，并不是区域商圈规模。华漕的华师大学区，五年是否可以落地尚不明确。在城市化进程放缓的当下，蟠龙古镇、前湾印象城何时落地其实也很难有把握。千万别信官方公布的交付时间，他们会无限延期。徐泾的百老汇项目年就开始规划，到现在还在施工，请问延期了几次？瑞安集团曾经深耕瑞虹新城，商业项目经历了20多年才全部落地，请问延期了几次？前湾的整体打造更是遥遥无期，至少目前入驻的这批业主不用指望了。所以大概率5年后，大虹桥周边与现在相差不会很大。其实万科天空之城开发了不只5年，你看看现在与卖房时区别有多大？如果规划落地情况不理想，5年后你能说服他人12万买你的房子吗？每次讲到这都有朋友说大虹桥至少可以建成交通枢纽。是啊，这里有地铁2号线、10号线、17号线、嘉闵线、机场联络线，不过枢纽大虹桥核心区，与你徐盈路有什么关系？徐盈路就只有一条地上运行的17号线。七宝也有地铁9号线、10号线、12号线、嘉闵线、机场联络线，也是对内的交通枢纽，但是跟九亭又有多大关系？九亭就只有一条地下运行的9号线。所以不要再讲国家级规划，你需要