新年测评第一弹—虹桥悦澜。
没错，依旧是大虹桥，谁让这里的新房总是扎堆出现呢？
大虹桥的口号实在响亮，对开发商而言甚至无需自掏腰包费力宣传，只需说一声“我在大虹桥”即可成功吸引到不少客群。
于是信心满满的虹桥悦澜只启用了5名销售来接待客户，组团看房的形式导致沙盘和样板间更加熙熙攘攘，完美营造出了火爆的气氛。
如果你一不留神没有跟上你们这组看房团的脚步，销售甚至不会特意回来找寻你。
毕竟“看房的人实在太多了，反正不愁卖，我都想让你们自己看看房子得了。”
01
虹桥悦澜的底气说到底，还是来自于大虹桥的热度以及自身的位置。
年2月份正式公布的《上海市虹桥主城区单元规划》中确定了88平方公里的虹桥主城片区的位置。
而虹桥悦澜就位于主城区内，且到国家会展中心只有1.5公里。
听上去主城区的定位的确要高于招商、万科等项目所在的拓展区定位，而且国家会展中心也屡屡成为大虹桥新房宣传时的重要参照地。
可事实是，大虹桥虽有发展前景，却惨遭过度宣传。
尤其是承受了开发商们合力举到头顶的高帽，导致现在的价格存在了不少的水分。
你们上嘴唇碰下下嘴唇就说大虹桥是宇宙中心，你们问过宇宙的想法没？
《上海市城市总体规划（-年）》文件中已经指出，虹桥只是和莘庄、川沙和吴淞地区一起并列为四大新的城市副中心，远没有那些铺天盖地的宣传中那么夸张。
大虹桥的规划早在年左右就已经开始，开发近10年来落地最多的还是住宅。
以项目所在的徐泾为例，别说没有提升教育和医疗水平了，前期入住的业主到现在买个早餐都成了问题。
开发到现在，放眼可见的除了工地还是工地。
反映在价格上也已经出现横盘现象，除别墅和动迁房外，徐泾仅有的几个二手商品房小区不仅涨幅有限，还大都卖不出去。
新房的价格也开始疲软，没办法，该说的利好都已经说尽，竞争对手又扎堆上市，只能在均价上上涨一丢丢来安慰早期的业主。
这还不算有的后期产品出现装修降标等变相减低成本的做法。
所以到大虹桥看房的人，要记得关掉“网红滤镜”冷静看待。
你看到的只是一个还不成熟的城市副中心的新房而已，优势是大虹桥贴心的给了你多个选项。
到这里有人会说：“你说大虹桥的概念已经被炒烂了，那为什么新开的项目依旧火到抢不到呢？”
那是因为眼下上海的新房市场里，-万能够选择的区域实在有限，浦江镇的保利锦上只有一个更加抢不到。
除了虹桥能持续提供这个价格段的新房外还能靠哪里呢？
正如环线的粉丝吐槽：“我的预算要买新房也只能看看大虹桥了，即使心里千般嫌弃，还要担心能不能摇到。”
某种角度来看，缺乏新房竞品才是助推大虹桥热销的重要原因啊！
02
说回虹桥悦澜本身，如果你真的适合虹桥这个地段的话，它的确是已知的今年虹桥主城区内为数不多的项目之一。
雪莉在实地调研后的第一印象是：这就是一个低配版的中海长宁第啊。
同样位于大虹桥的辐射范围内；
同样位于商务办公区内，居住氛围不浓；
同样是商务区内的稀有住宅规划；
同样缺乏成熟的生活配套；
同样的小体量；
甚至重合度很高的总价（长宁第面积更小）......
不同的是，长宁第的周边是已经成熟的产业区，爱奇艺、携程、中国航空、京东、联合利华等等企业到办公总部都已经在此办公，年轻的高学历人才也已经被成功导入进来。
无论未来长宁第的升值空间到底如何，至少投资客可以确定交房后的租金回报率不会太低。
但虹桥悦澜周边虽有前海人寿、西虹桥科创中心、银科控股等办公楼的规划，但大都刚刚开始建设，具有很大的不确定性。
即使业主为了板块发展考虑可以忍受周边尘土飞扬的建筑工地，但这些写字楼什么时间建成？建成后预计引入哪些企业？一切都是未知的。
就连虹桥悦澜的销售都说：“住宅会按时交付的，至于商业和办公楼嘛，就慢慢建咯。”
而且办公楼过剩已经是事实。
长宁第的位置都被人说偏僻，距离仅4公里的虹桥核心区的大量办公楼尚且空置，赵巷还有一个漕河泾在建，前滩、徐汇滨江、北外滩还在持续的建写字楼......
可哪有那么多的公司呢？
近日举办的中国写字楼产业园发展论坛第十七届年会就指出：“年下半年，一线城市的写字楼空置率基本都在20%上下，上海和深圳更是超过了25%的空置率，值得深思。”
办公楼的不确定性对应的就是，虹桥悦澜短期内的租金回报率无法和长宁第媲美。
生活配套虽然目前还不成熟，但和大虹桥范围内其他项目对比还是有一定优势的—全靠同行衬托的好。
首先是地铁优势。
虽然2号线、13号线的延伸线可以忽略，意义不大，25号线更是没谱的事，但现在到17号蟠龙路站确实很近，米的距离步行10分钟，标准的地铁房。
在尚不成熟的远郊，一条确定的地铁远比天花乱坠的规划更有意义。
其次是项目周边有很多商业配套在建，已经确定的就有联美、百老汇以及蟠龙路站上盖的博万兰韵等，不远处还有蟠龙古镇的规划和大量生态资源的覆盖。
只是依旧是时间问题。
而且长宁第周边的商业体还有上班族作为依靠，但如果虹桥悦澜周边的写字楼招商不顺，单靠这几个项目的业主恐怕难以支撑这么多商业存续。
现在能够依赖的商业只有中建楼下稀少的几个底商，以及1.7公里处的永业购物中心、3公里处的虹桥天地等。
都是需要自驾或者公交、地铁出行的尴尬距离，第一批业主还是要做好在交房前几年生活不便的准备。
医疗资源有3公里外的新虹桥医学中心，在郊区中算就医方便。
至于教育资源可忽略不计，徐泾缺乏拿的出手的公办学校，好在隔着崧泽大道就是私立的青浦世界外国语小学。
03
前文提过，虹桥悦澜的项目体量堪比长宁第。
长宁第仅有5栋楼有套房子可售，而悦澜仅有4栋楼有套房子可售，还包含一栋自持房。
难怪蟠龙天地和金地虹悦湾的销售都没想拿虹桥悦澜当竞品—“区区套房子让你抢好啦，我们又不缺这点客户。”
开发商不知名、小区过于迷你，不仅自住起来没有多少社区氛围，将来进入二手房市场后面对着周边大量品牌开发商的竞品也将显得无力。
体量小也就罢了，关键是受地块位置影响，四栋楼排成一列分布。
一共16层的小高层前后楼间距不过30米，虽然一楼做成挑空依旧有很大的采光问题。
我都住到郊区了，没有万家灯火的夜景也就罢了，难道连普照大地的阳光都享受不到吗？
小区体量太小不便于发挥，所以其他细节上也都不尽如人意。
两梯四户的设计，77%的得房率导致平的样板间看上去房间局促，开门处也没设置玄关增加私密性……
99到的三房户型和大虹桥其他项目相比同质化严重，小区也不是人车分流的设计。
而且据销售称物业公司竟是开发商为了这个项目新成立的，他那支支吾吾的神态传递给我三个字—不靠谱。
总之这个项目只能算是一个品质中等的普通项目。
其实虹桥悦澜让人期待的还是能否有价格上的优势。
如果价格合理，品牌小一点、品质差一点、小区小一点也都能接受。
被高估的虹桥确实已经站稳了6W+的价格，那如果能买到同地段价格最低的项目也是变相的赚了，而且虹桥悦澜是有优势去打价格战的。
要知道，该地块可是联美在年的2月份以.2元/平的楼板价拿下的，单单楼板价就远低于年以元/平拿地的中骏天璟，而二者位置上只相差了米。
因为项目目前还未拿到预售证，销售宣称虹桥悦澜的精装修均价可能会达到6.2W/平。
可中骏天璟在年9月入市的价格不过59元/平；
即将新一期开盘的一站之隔的招商虹桥公馆均价元/平；
一路之隔的大IP蟠龙天地一期均价61元/平......
所以很有可能6.2W/平的价格只是销售故意放出高价的口风来降低大家的预期，等到公布真实价格低于它之后，反而给人以“高性价比”的错觉。
可“踩在巨人肩膀上”的虹桥悦澜最终价格，还是非常有可能突破6W/平，对比它的低成本价，开发商并没有给购房者让利多少。
不知中骏有没有哭晕在厕所。
如果当真如此的话，以这个价格提供出这样的产品实在差强人意，差不多的价格为什么不选择蟠龙天地呢？
无论是品牌实力、产品品质还是蟠龙古镇的概念，都要比虹桥悦澜的定位高很多。
难怪开发商着急想要在蟠龙二期出来之前入市，虽然按照现有的进度来看未必能够如愿。
虹桥的新房还在继续，小小的虹桥悦澜也只会是其中的一个小水花而已。
所以如果你的确着急想买虹桥新房的话，年雪莉的第一个建议会是：
没抢到虹桥悦澜的人不要慌，等等蟠龙天地。
蟠龙天地也没抢到的人也别怕，这几年虹桥有的是新房。
以上为正文
编辑/环线咨询