导读：
有人辞官归故里，有人星夜赶科场，似乎成为了当下商业地产最好的写照。
8月27日，来自美国的零售商业巨头Costco在中国的首家实体门店，在开业数小时后立即宣布停业。倒不是人家经营不善，恰恰相反，尽管首家中国门店地处上海距离市中心30公里的偏远的地区，但开业首日却迎来了数万人，1.4万平米的营业场所、个车位的巨型停车场瞬间被挤爆。据现场的人描述，仅仅买单就需要排队超过2个小时。运营方为避免出现拥挤踩踏事故，不得不在开业几小时后宣布停业。
而同样是国际零售巨头，同样是停业，来自日本的高岛屋在一个多月前宣布停业的时候，迎来的更多是唏嘘叹息，因为人家是真的停业了，就是说挣不到钱回老家了。这两天听说长宁区政府出手高岛屋暂时安全着陆，但作为曾经的失足青年，高岛屋是否能洗心革面重新做个好商场，依然还是未知数。
一处相思两处闲愁，雷同的项目似乎总有着截然相反的结局。关于这个问题，也就是所谓的商业地产商业模式的探讨，近十年来，上至国家级专家，下至商学院学生，撰写了无数论文各抒己见，各种文章著作也称得上是汗牛充栋了，但好像至今也没对所谓好的商业模式说出个所以然来。
其实，两百多年前，有个爱琢磨人的经济学家老丫，写了本《国富论》，里面说了，啥他么经济活动，商业交换，没那么复杂，都是人性折腾出来的事儿。
西方的圣人根据上帝爸爸的提示，人性就是饕餮、色欲、贪婪、嫉妒、暴怒、懒惰、虚荣等七宗罪孽。
虽然这七项在宗教上属于罪恶，但在人性中它们属于本质和共性，换言之，所谓的好模式或者好项目就是能够满足这七项中任意一项需求的模式。
七宗罪之“饕餮”
人类需要食物来维持生命，所以饕餮可以说是最基本的人性，简单来说就是“食欲”。它的外在表现有：大快朵颐、色香味、美食幻想、盛宴、吃货。基于这些外在表现，可以提炼出这些产品需求：如琳琅满目的食品、地域特色、美食画面、珍贵食材、祖传秘方、健康、米其林等。
大家不妨看看现在的商业，可以说凡是流量比较高的商场基本都有那么一两家所谓的口碑餐饮或者网红店，这要有这些餐饮元素的存在，中国的吃货小伙伴分分钟就能把最偏僻的角落，瞬间变成罗浮宫的既视感。
七宗罪之“色欲”
有一个笑话是这样说的，一个富翁选老婆，有三个候选人，他分别给了这三个女人一千块钱和一间房屋，让她们购买东西并尽可能的充满整个屋子。A买了棉花，房屋填满了大部分；B买了氢气球，房屋也填了大部分；C买了蜡烛，点燃蜡烛后，光亮充满了整个房间。问最后富翁选择了谁当老婆。答案是，富翁选择了胸大的那个女人做了老婆。这只是一个笑话，也浅显的表达了人类的淫欲之心。淫欲的外在表现也是多种多样，比如：偷窥、诱惑、香艳咸湿、男神女神、幻想等等，现在还流行说“污”。产品需求简单来说就是“少儿不宜”。
当然，真正少儿不宜的东西法律是不会允许其存在的。但在商场中多一些女性喜欢的主题总不会错的，美女多了，来看美女满足美女需求的人自然更多，所谓导流不就是这么回事嘛！
七宗罪之“贪婪”
贪婪也是一个很明显的人性，我对贪婪的总结就是用尽可能小的投入获得尽可能大的回报。它的外在表现也很多：如赌博、占小便宜、侥幸心理、猎奇、投机、不知满足等。普通人的贪婪主要还是对物质、钱财上的追求，但是也有对权力、地位等精神层面上的贪婪。基于这些外在表现，我们可以提炼出这些产品需求：如抽奖、赠品、折扣、收益率、优惠券、积分等。基本上满足人们投机、占小便宜心理的产品都不缺市场。
自古从来就是酒香不怕巷子深，因为人的好奇之心和贪欲总能找到深巷中的酒香，就如同昨天蜂拥进Costco的数万人中，有几个是真的为了满足需求来购物的，说白了绝大数人士就是冲着好奇和占便宜的心态去凑个热闹而已，把人心中的贪婪勾引出来就是商业地产运营者的最核心能力。
七宗罪之“嫉妒”
嫉妒其实在动物身上都会有相应的表现。很早以前看过一篇文章，大意是对两个雌性黑猩猩做实验，让它们完成相同的任务，雌猩猩A得到的奖励是一串葡萄，雌猩猩B得到的奖励是一截黄瓜，结果雌猩猩B很不高兴，扔掉了黄瓜。人类的嫉妒心也是无时不刻，虽然有时候不会像猩猩实验那样表现的很明显。如果说虚荣是“自己有，要展示出来”，那么嫉妒就是“自己没有，看不惯别人有”。嫉妒的表现有：各种比较、讽刺挖苦、恶搞、冲动消费、争强好胜、撕逼、八卦等。基于这些表现提炼出这些产品需求：排名、人气、评论、屏蔽拉黑、推荐、比分、踩等。
有的时候嫉妒不仅仅是一种罪孽，同时也是一种动力。商业地产的运营者不妨在商家之间搞点排名奖励这类恶趣味的小把戏，说不定就能把商家的创造力激发出来，所谓各村有各村的高招，这盘棋不就搞活了吗。
七宗罪之“暴怒”
虽然说发火吵架、打架等现象经常见，但是人在大多数情况下还是处于一个隐忍的状态。平日里的烦心事，工作上的压力等等都是在慢慢累积，可能一个临界点就会爆发。就像游戏里的怒气值，累积到一定程度就会爆炸。暴怒的外在表现也很多，例如：摔打东西、嘶吼、指责、抱怨、争吵、打架、痛哭、冷战、批评等。我们可以看到这些表现基本上都是非常负面，甚至对他人和自己是危险的。因此，暴怒的产品需求简单来说就是提供安全合法的发泄途径。
从某种意义上，暴怒可以理解为是发泄，不危害他人安全的暴怒并非坏事，尤其是在如今这个亚历山大的世界中。记得当年那个摔碗酒就是非常成功的商业销售，价格低廉的粗瓷大碗和劣酒利用人们暴怒宣泄的需求，居然卖出了高价，所以人的爆脾气用好了是能赚钱滴。
七宗罪之“懒惰”
很多人可能会说，我很勤快啊，怎么会懒惰？懒既然是人性，我相信每个人都有，只是程度不同表现不同。我对懒惰的总结就是人想方设法减少体力消耗和减少脑力消耗。外在表现有：宅、怕麻烦、不想思考、拒绝新事物、拖延症、依赖、从众、选择困难等等。可以说懒惰是七宗罪里外在表现最多的一个。也有人说“宅”、“选择困难”是因为穷，没钱导致只能呆在家里不能去旅游，去血拼，去健身房，没钱导致要比较半天造成选择困难。但是俗话说的好，“勤劳致富”、“勤是摇钱树”，可见钱是要通过辛勤劳动获得的，不勤劳所以没钱，不勤劳不就是懒惰么？
其实有的时候做商业地产的人总是忘记了一句名言：简单的才是最好的。人们休息天逛个商场不就是图个省心开心吗，结果你把商场动线设计得和密室逃生一个调调，找个厕所都恨不能高喊柯南小朋友的名言：“真相只有一个”，这样的烧脑商场谁还会去。
七宗罪之“虚荣”
弗洛伊德说过，一个人做事的动机不外乎两点，性冲动和渴望伟大。性冲动其实就是淫欲，那么渴望伟大可以理解为虚荣。虚荣的外在表现形式也是多种多样：比如寻赞、炫耀、哗众取宠、装逼、逞强、希望出人头地、渴望被奉承等。基于这些外在表现可以提炼这些产品需求：如排名、人气、美化、晒、限量、VIP、饥饿营销、个性化定制、粉丝群等。
看看人家做奢侈品的，就知道人的虚荣心能带来多大的财富。那些所谓攒了一年的钱排队几个小时买到的东西，真的如同传说中的那么有价值吗，非也，无非是买完了满足了自己的虚荣心而已。有时候品牌建设其实很容易，不过就是想着怎么让吃瓜群众花了钱遭了罪，还傻乎乎的狂发朋友圈。
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